A obra atrasou. A lei já definiu o que a construtora deve a você.

Sim, desde que a cláusula de tolerância esteja escrita de forma expressa, clara e inteligível e não ultrapasse 180 dias (art. 43-A da Lei 4.591/64; Súmula 164 do TJSP). Cláusulas que preveem prorrogações automáticas por "caso fortuito", chuvas ou burocracia não valem (Súmula 161 do TJSP). Passado o prazo, começa a mora.

Há três caminhos, que não se somam entre si: lucros cessantes presumidos (aluguel mensal, na prática do TJSP entre 0,5% e 0,8% do valor do imóvel), a indenização legal de 1% ao mês sobre o valor pago (contratos a partir de 28/12/2018) e a multa moratória do contrato aplicada de forma invertida (Tema 971 do STJ). Pede-se o mais vantajoso e os demais em subsidiariedade. Juros de obra pagos no atraso e diferença de INCC são pedidos distintos.

Sim aos lucros cessantes, porque a perda de renda é dano material (Súmula 162 do TJSP: "independentemente da finalidade do negócio"). O dano moral, em regra, é reconhecido apenas em compras para moradia e em atrasos excessivos.

Em contratos firmados a partir de 28/12/2018 a incorporadora pode reter até 25% do valor pago (até 50% com patrimônio de afetação registrado), mais a corretagem integrada ao preço. A devolução ocorre em parcela única, em até 180 dias do distrato ou em 30 dias após o habite-se no caso de afetação. Em contratos anteriores, a jurisprudência fixa a retenção entre 10% e 25% (Súmula 543 do STJ). Quando a desistência decorre do atraso, a devolução é integral e imediata.

Não. O que encerra a mora é a disponibilização efetiva das chaves (Súmula 160 do TJSP; Tema 996 do STJ). Habite-se, instituição do condomínio ou "obra concluída" não bastam.

Depende do texto. Aditivos com "quitação ampla, geral e irrevogável" são a principal defesa das construtoras, mas podem ser questionados quando impostos em contrato de adesão, sem contrapartida ou sem informação adequada (arts. 6º, 46 e 51 do CDC). O aditivo deve ser lido antes de qualquer decisão.

Sim. Após o prazo de entrega (com a tolerância), os juros de obra são ilícitos (Tema 996). A construtora responde pelo que você pagou no período de atraso, e o banco responde pela devolução do que cobrou após o prazo. Como há alienação fiduciária, a estratégia costuma ser manter o contrato e cobrar a mora, em vez de rescindir.

Pode, e a construtora prefere assim. O departamento jurídico dela negocia esse tipo de acordo todos os dias e sabe exatamente quanto a lei obrigaria a pagar; a proposta que chega ao comprador parte de bem abaixo disso, muitas vezes com quitação ampla no fim do documento. Antes de assinar qualquer coisa, vale saber qual é o teto legal do seu caso. É para isso que serve a análise do contrato: você negocia sabendo o número.

Depende do que você pede. Se o objetivo é manter o imóvel e ser indenizado, as parcelas continuam devidas (mas sem juros de obra e com o INCC substituído pelo IPCA após o prazo, o que já pode ser pedido em tutela de urgência). Se o objetivo é rescindir por culpa da construtora, é comum pedir ao juiz a suspensão das parcelas e a proibição de negativação enquanto o processo corre. Parar de pagar por conta própria, sem decisão judicial, é o erro que transforma o comprador em inadimplente e inverte o jogo.

Em regra, não. Chuvas, falta de mão de obra ou de material, aquecimento do mercado, embargo e entraves administrativos são riscos da atividade da construtora e não podem ser transferidos ao comprador (Súmula 161 do TJSP). A pandemia foi aceita por alguns juízos apenas para o período de restrição efetiva e comprovada, nunca como justificativa genérica.

Não. Os documentos são enviados pelo WhatsApp ou por e-mail, o contrato de honorários é assinado eletronicamente e o processo corre de forma eletrônica, com audiências por videoconferência quando necessárias. Isso permite atender compradores em qualquer cidade de São Paulo e de outros estados.

Uma negociação extrajudicial bem conduzida pode se resolver em semanas. Uma ação judicial em São Paulo costuma levar de um a dois anos em primeira instância, com possibilidade de acordo em qualquer fase, sobretudo depois de decisões que congelam juros de obra ou determinam a devolução. O prazo do processo não afeta o valor: correção monetária e juros correm contra a construtora.

Os prazos variam conforme o pedido: três anos para restituição de corretagem e SATI (Tema 938), dez anos para a indenização do atraso e para a restituição fundada na resolução por culpa da construtora (Tema 1099), contados de marcos que dependem do caso. Quanto antes o contrato for analisado, mais opções permanecem abertas.